《不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規程》發(fā)布公告、競買(mǎi)保證金、簽訂競買(mǎi)協(xié)議等解讀
《不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規程》于2012年3月15日由商務(wù)部公告發(fā)布，自2012年6月1日正式實(shí)施。該標準對國內不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)、土地使用權等）拍賣(mài)活動(dòng)的主要程序和基本要求做了明確規定?！恫粍?dòng)產(chǎn)拍賣(mài)規程》編輯組對其中幾個(gè)重點(diǎn)條款進(jìn)行了解讀。
?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)
依自然性質(zhì)或法律規定不可移動(dòng)的土地、土地定著(zhù)物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標準制訂過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)的定義曾幾度反復，最早的定義是“指建設用地使用權、房屋及地上附著(zhù)物所有權”，業(yè)內以及法律界有不同意見(jiàn)，有認為范圍過(guò)窄，使用權、經(jīng)營(yíng)權、處置權和其他用益物權也應包括在內的，也有建議直接明確為房地產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)中，經(jīng)常遇到的標的主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類(lèi)。對于權屬文件不完善或者沒(méi)有權屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類(lèi)資產(chǎn)的拍賣(mài)，也可參照本標準的相關(guān)內容執行。
?。ǘ┕娴陌l(fā)布
拍賣(mài)人應根據拍賣(mài)標的情況確定公告期限和內容，并在報紙或其他新聞媒介上發(fā)布。這里特別強調了根據拍賣(mài)標的本身情況和委托性質(zhì)來(lái)確定公告期限和內容，以及選擇相應的公告媒體。司法強制拍賣(mài)中房地產(chǎn)類(lèi)標的的拍賣(mài)公告至少應在拍賣(mài)日前15日發(fā)布，非司法拍賣(mài)中房地產(chǎn)類(lèi)標的的拍賣(mài)公告至少應在拍賣(mài)日前7日發(fā)布，土地拍賣(mài)公告至少應在拍賣(mài)日前20日發(fā)布。同一類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的標的，因委托性質(zhì)不同，拍賣(mài)公告發(fā)布的期限要求也不同。
?。ㄈ└傎I(mǎi)人應按要求交納競買(mǎi)保證金。
關(guān)于競買(mǎi)保證金的交納問(wèn)題，規程制訂之初，是明確“向拍賣(mài)人交納”?？紤]到現實(shí)中，司法強制拍賣(mài)中的競買(mǎi)保證金一般都是直接交入法院的賬戶(hù)，而不是“向拍賣(mài)人交納”的；國有資產(chǎn)拍賣(mài)中，有時(shí)委托人要求競買(mǎi)保證金直接交入委托人指定賬戶(hù)。因此，本條款相應改為“競買(mǎi)人應按要求交納競買(mǎi)保證金”。但是這樣規定并不意味著(zhù)提倡競買(mǎi)人向委托人交納競買(mǎi)保金。競買(mǎi)保證金由拍賣(mài)人收取應是堅持的原則，只有這樣，才能保證在買(mǎi)受人違約后，拍賣(mài)人能立于主動(dòng)地位，有利于結算環(huán)節的順利進(jìn)行。
?。ㄋ模└傎I(mǎi)人應與拍賣(mài)人簽訂競買(mǎi)協(xié)議，并領(lǐng)取競買(mǎi)號牌。
競買(mǎi)協(xié)議格式和內容參見(jiàn)附錄B。在以往拍賣(mài)活動(dòng)中，拍賣(mài)人只是在拍賣(mài)規則特別約定中將拍賣(mài)人和競買(mǎi)人、買(mǎi)受人的權利、責任和義務(wù)作了規定。一旦發(fā)生糾紛，競買(mǎi)人或買(mǎi)受人往往會(huì )提出這是拍賣(mài)人的單方面規定，有些地方的法官會(huì )采信競買(mǎi)人或買(mǎi)受人的主張，從而使拍賣(mài)人敗訴。本次在制訂規程中，特別提出“競買(mǎi)人應與拍賣(mài)人簽訂競買(mǎi)協(xié)議”，用了“應”字，即表明這是必經(jīng)程序，同時(shí)還專(zhuān)門(mén)附錄了競買(mǎi)協(xié)議的格式和內容。協(xié)議是平等主體之間真實(shí)意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買(mǎi)協(xié)議》既是對拍賣(mài)人的保護，也是對競買(mǎi)人的權益維護，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內的高度重視。
?。ㄎ澹┯袩o(wú)優(yōu)先購買(mǎi)權人參與競買(mǎi)，及優(yōu)先購買(mǎi)權的行使方式。
規程中沒(méi)有用專(zhuān)門(mén)條款對優(yōu)先購買(mǎi)權人的定義以及競拍過(guò)程中如何行使該權利進(jìn)行表述。不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)中主要有兩類(lèi)優(yōu)先購買(mǎi)權人，一是承租人，二是共有人。在拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)人要根據資產(chǎn)現狀和權屬情況，確定是否存在這兩類(lèi)優(yōu)先購買(mǎi)權人，如果存在優(yōu)先購買(mǎi)權人，就要根據國家相關(guān)法律、法規及標準制定優(yōu)先購買(mǎi)權的行使方式，同時(shí)還要按照相關(guān)法律法規的要求，通知優(yōu)先購買(mǎi)權人。
?。┡馁u(mài)人在拍賣(mài)時(shí)應制作拍賣(mài)筆錄，拍賣(mài)師、記錄人、買(mǎi)受人應當場(chǎng)在拍賣(mài)筆錄上簽名。
這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣(mài)師和買(mǎi)受人也在拍賣(mài)筆錄上簽名。
?。ㄆ撸┡馁u(mài)標的的交付
根據不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，在標的交付環(huán)節，我們制訂了轉移占有和權屬變更兩個(gè)環(huán)節。轉移占有主要指現場(chǎng)移交拍賣(mài)標的。這里特別強調，委托人與買(mǎi)受人應簽署交接書(shū)，這是一份重要的交付法律文書(shū)，拍賣(mài)人可以充當見(jiàn)證人。同時(shí)，委托人和買(mǎi)受人應按約定付清拍賣(mài)標的相關(guān)的如水、電、燃氣、通信、物業(yè)管理等費用。在權屬變更中，對于不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)中的稅費，規定由委托人和買(mǎi)受人依照相關(guān)法律的規定承擔。但在實(shí)際拍賣(mài)活動(dòng)中，往往把稅費交納的義務(wù)通過(guò)特別約定進(jìn)行轉稅承擔，主要體現在《競買(mǎi)協(xié)議》的條款中，這是符合法律規定的。因此，規程規定，另有約定的，應按約定執行。
